Rejestracja najmu krótkoterminowego w 2026 roku

Co obowiązuje już dziś: zgłoszenie do gminy

Pokoje, domki i apartamenty wynajmowane turystom to w polskim prawie „inne obiekty, w których są świadczone usługi hotelarskie”. Należą do nich także pokoje w gospodarstwach rolnych, czyli agroturystyka.

Zanim zaczniesz przyjmować gości, zgłoś obiekt do ewidencji, którą prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Ten obowiązek dotyczy przedsiębiorców i rolników. Zakończenie działalności też trzeba zgłosić. Obiekt musi spełniać minimalne wymagania oraz wymagania sanitarne i przeciwpożarowe.

Niezgłoszenie ma konsekwencje. Przyjmuje się wtedy, że obiekt nie spełnia wymagań sanitarnych, a świadczenie usług w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji jest wykroczeniem.

Jak zgłosić, sprawdzisz na stronie gminy albo w urzędzie. Gminy mają własne formularze.

Co się zmieniło w maju 2026: przepisy unijne

Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie o danych z najmu krótkoterminowego. Samo nie wprowadza obowiązku rejestracji w każdym kraju. Określa za to, jak ma wyglądać rejestracja tam, gdzie państwo ją wprowadzi:

• wynajmujący rejestruje obiekt online i od razu dostaje numer,
• platformy, np. Booking.com i Airbnb, muszą pokazywać ten numer w ofercie i nie publikować ofert bez niego,
• platformy co miesiąc przekazują urzędom dane: liczbę nocy i gości, kraje ich zamieszkania, adres i numer obiektu.

Rozporządzenie dotyczy mieszkań, domów i pokoi wynajmowanych przez platformy internetowe. Nie obejmuje hoteli, hosteli i kempingów.

Na 9 października 2026 r. Polska nie ma jeszcze takiej procedury rejestracji, więc numeru obiektu na razie nie da się uzyskać.

Co uchwalił Sejm: wykaz obiektów i numer

Rząd przyjął 14 lipca 2026 r. projekt zmian w ustawie o usługach hotelarskich, który wprowadza rejestrację według przepisów unijnych. Sejm uchwalił ustawę 8 października 2026 r. (407 posłów za, 24 przeciw, 9 wstrzymało się). Teraz zajmie się nią Senat, a potem prezydent. Najważniejsze zasady w wersji uchwalonej przez Sejm:

• Najem krócej niż 30 dni jednorazowo jednemu klientowi, czyli domów, mieszkań i pokoi, jest usługą hotelarską.
• Zgłoszenie do gminy wymaga projektu regulaminu porządkowego, oświadczenia o spełnieniu wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych (pod rygorem odpowiedzialności karnej), opinii osoby uprawnionej do czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej i opłaty skarbowej 40 zł. Tyle samo kosztuje zmiana wpisu.
• Łatwiej w małych obiektach. Gdy w budynku mieszkalnym usługi świadczy się w najwyżej 6 lokalach, z łącznie najwyżej 30 miejscami noclegowymi (w domu jednorodzinnym: 15 miejsc w najwyżej 6 pokojach) na wysokości do 25 m, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeśli budynek i drogi ewakuacyjne spełniają przepisy i pozwalają szybko się ewakuować.
• Regulamin porządkowy musi podawać m.in. dobę hotelową, ciszę nocną (co najmniej 8 godzin między 20:00 a 8:00), numer obiektu z wykazu, imię, nazwisko i telefon osoby do kontaktu w razie naruszenia bezpieczeństwa, zwłaszcza wobec małoletnich, oraz zasady korzystania z obiektu. Wywieszasz go w widocznym miejscu w obiekcie.
• Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Jawny wykaz na stronie ministra. Obiekt dostanie w nim numer nadawany automatycznie, a przed opublikowaniem oferty na platformie, np. Booking.com czy Airbnb, podajesz jej ten numer.
• Kary do 50 000 zł, które nakłada marszałek województwa na wniosek gminy, m.in. za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji albo po jego zawieszeniu i za oferty bez numeru obiektu.
• Kontrole na zgłoszenie sąsiadów, wspólnoty albo spółdzielni mieszkaniowej. Temu, kto nie podda się kontroli, gmina zawiesza wpis, a obiekt, który nie spełnia wymagań, wykreśla z ewidencji.
• Terminy dla obiektów, które już działają: projekt regulaminu złożysz w gminie w ciągu 4 miesięcy od wejścia ustawy w życie, a oświadczenie i opinię przeciwpożarową do 1 stycznia 2030 r.
• Od 1 stycznia 2028 r. wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mogą uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego w budynku (w spółdzielni potrzeba ponad połowy wszystkich uprawnionych do głosowania). Wynajmujący może działać jeszcze 6 miesięcy od uchwały. Gminy mogą też wyznaczać strefy, w których najem krótkoterminowy jest czasowo wyłączony, po konsultacjach z mieszkańcami.

Ustawa wejdzie w życie 14 dni po ogłoszeniu, a przepisy o zakazach we wspólnotach, spółdzielniach i strefach od 1 stycznia 2028 r. Dopóki Senat jej nie przyjmie, a prezydent nie podpisze, nic z tego nie obowiązuje, a Senat może ją jeszcze zmienić.

Co zrobić teraz

1. Sprawdź, czy Twój obiekt jest w gminnej ewidencji. Jeśli nie, zgłoś go. To obowiązek już dziś, niezależnie od nowej ustawy.
2. Przygotuj regulamin porządkowy: dobę hotelową, ciszę nocną, osobę do kontaktu z telefonem i zasady korzystania z obiektu, np. dotyczące zwierząt i palenia. Numer obiektu dopiszesz, gdy go dostaniesz. Działające obiekty mają na złożenie regulaminu 4 miesiące od wejścia ustawy w życie.
3. Sprawdź zabezpieczenia przeciwpożarowe: gaśnice, czujki dymu, drogi ewakuacyjne. Opinia przeciwpożarowa będzie wymagana w zgłoszeniu, a działające obiekty mają na nią czas do 1 stycznia 2030 r.
4. Śledź, co zrobią Senat i prezydent. Terminy dla działających obiektów liczą się od wejścia ustawy w życie, czyli od 14 dni po jej ogłoszeniu.

Najczęstsze pytania

Źródła

• Ustawa o usługach hotelarskich, art. 35, 38 i 39, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 1944
• Rozporządzenie (UE) 2024/1028 o danych z najmu krótkoterminowego
• Komisja Europejska: nowe zasady najmu krótkoterminowego, 20 maja 2026 r.
• Ministerstwo Sportu i Turystyki: ustawa o najmie krótkoterminowym, 14 lipca 2026 r.
• Przebieg prac w Sejmie (druki 2865, 3119 i 3119-A), ustawa uchwalona 8 października 2026 r.
• Sprawozdanie komisji, druk 3119 i poprawki, druk 3119-A; Sejm przyjął poprawki nr 6, 14, 31, 36, 37 i 41

Wpis ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Stan prawny na 9 października 2026 r. Ustawa uchwalona przez Sejm może się jeszcze zmienić w Senacie.